המסגרת המשפטית הכוללת בעסקאות מקרקעין

תחום המקרקעין חולש על קשת רחבה של עסקאות ונכסים, והוא מהווה את אחד מתחומי ההתמחות המרכזיים בעולם המשפט האזרחי. תפקידו של עורך דין לענייני קרקעות הוא לספק מעטפת משפטית כוללת, המותאמת לאופייה הייחודי של כל עסקה. תפקיד זה כולל, בראש ובראשונה, ביצוע בדיקות מקדמיות מקיפות לאימות המצב המשפטי והתכנוני של הקרקע – החל מבדיקת הבעלות במרשמים הרלוונטיים, דרך איתור שעבודים וזכויות צד שלישי, וכלה בבחינת ייעוד הקרקע על פי תוכניות בניין עיר (תב"ע) תקפות. על בסיס בדיקות אלו, הוא מנהל את המשא ומתן על תנאי העסקה, מנסח את הסכם המכר, מטפל בהיבטי המיסוי, ובסופו של דבר, מבטיח את רישום הזכויות על שם הרוכש באופן נקי ובטוח.

הסדרת ההעברה הבין-דורית במשקים חקלאיים

אחת הסוגיות המורכבות והטעונות ביותר בדיני הנחלות נוגעת להעברת הזכויות לדור הבא. על מנת להבטיח את המשך קיומו של המשק החקלאי כיחידה יצרנית אחת ולמנוע את פיצולו, התפתח מוסד משפטי ייחודי המכונה בן ממשיך בנחלה. מדובר במינוי, הנעשה עוד בחייהם של בעלי הנחלה ("ההורים הממנים"), של אחד מילדיהם כמיועד לקבל את מלוא הזכויות בנחלה לאחר פטירתם. מינוי זה, הדורש את אישור האגודה השיתופית ולעיתים גם של רמ"י, יוצר זכות עתידית מותנית, אשר גוברת על הוראות חוק הירושה הכללי. בשל כך, הסדר זה מהווה לא פעם מקור לסכסוכים משפחתיים מורכבים בין הבן הממשיך לבין אחיו, אשר חשים כי נושלו מזכויותיהם בירושה. ניהול נכון של הליך המינוי, או לחלופין, התמודדות עם סכסוך הנובע ממנו, מחייב הבנה מעמיקה של מעמדו המשפטי של הבן הממשיך ושל האיזונים העדינים בין דיני האגודות השיתופיות לדיני הירושה.

הליך תכנוני ליצירת מגרשים עצמאיים

הליך פרצלציה בנחלה הוא מהלך תכנוני קנייני, אשר מטרתו היא לחלק מחדש את חלקת המגורים (חלקה א') של הנחלה, וליצור ממנה מגרשים נפרדים ועצמאיים הניתנים לרישום כיחידות נפרדות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). מהלך זה מתבצע לרוב במסגרת הליך "פיצול מגרש מנחלה", המאפשר להפריד מגרש למגורים מהנחלה ולהוון את זכויותיו מול רשות מקרקעי ישראל. התהליך מחייב הכנת תוכנית איחוד וחלוקה (תצ"ר), אישורה בוועדות התכנון והבנייה וברשות מקרקעי ישראל, ועמידה בתשלומים הנדרשים, לרבות דמי היוון והיטל השבחה. השלמת הליך הפרצלציה מעניקה לבעל הנחלה גמישות קניינית, מאפשרת לו למכור את המגרש המפוצל לצד שלישי, ומסדירה באופן ברור את הגבולות והזכויות בכל אחד מהמגרשים החדשים שנוצרו.

משרד עורכי הדין שהם ושות' מספק ייצוג משפטי מקצועי במגוון ענייני קרקעות, ומתמחה בטיפול בסוגיות מורכבות כגון הסדרת מעמד בן ממשיך בנחלה וביצוע הליכי פרצלציה בנחלה. הניסיון הייחודי של עורך הדין הראל שהם בניהול יישובים כפריים ואגודות שיתופיות מעניק למשרד יתרון משמעותי בהבנת הסוגיות הקנייניות והקהילתיות האופייניות למגזר החקלאי. המשרד מכיר לעומק את הנהלים הרגולטוריים ואת אופן ההתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל וועדות התכנון השונות, ומלווה את לקוחותיו בכל שלב בתהליך. שילוב ההשכלה האקדמית הרחבה עם הניסיון המעשי בשטח מאפשר למשרד להעניק מענה מקיף ומותאם לכל אתגר משפטי בתחום.